Чӣ тавр ба гарав додани квартира ва гирифтани пул дар соли 2022: дастурҳои зина ба зина бо маслиҳати коршиносон

Дар пайи вазъи иқтисод бонкҳо сиёсати қарзии худро нарм ё сахттар мекунанд. 20 сол пеш қарзҳо бодиққат дода мешуданд: кафолат ё кафолат. Бо мурури замон, муассисаҳои маблағгузории хурд бештар пайдо шуданд ва шумораи қарзҳо ва кортҳои кредитии додашуда низ афзоиш ёфт. Дарачаи талабот нисбат ба карзгирандагон паст шуд.

Аммо нооромиҳои иқтисодии солҳои ахир бонкҳо ва дигар қарздиҳандагонро маҷбур мекунад, ки дубора интихобӣ кунанд. Дар соли 2022 ягона роҳи боэътимоди гирифтани қарз ин ба гарав гузоштани манзил ва зуд ба даст овардани пул мебошад.

Мо дастурҳои қадам ба қадам омода кардем ва бо коршинос дар бораи чӣ гуна дуруст кардани ҳама чиз сӯҳбат кардем.

Чизи асосӣ дар бораи гарави квартира

Талаботи ипотекаи квартира

Дар мамлакати мо барои ба гарав гузоштани квартира — на барои худи молу мулк ва на барои шахсе, ки пул гирифтан мехохад, талаботи ягона вучуд надорад. Қарздиҳандагон танҳо аз рӯи манфиатҳои молиявӣ ва арзёбии хавфҳо роҳнамоӣ мекунанд.

Масалан, як бонк ҳеҷ гоҳ квартира дар ZATO-ро ҳамчун гарав намегирад, зеро ин шаҳрҳо бастаанд. Агар карзгиранда пулро баргардонда натавонад, квартира бояд фурухта шавад ва ин корро кардан душвор мешавад. Ва барои қарздиҳанда муҳим аст, ки пули худро ҳарчи зудтар баргардонад. Бонкҳои дигар метавонанд чунин манзилро қабул кунанд, аммо каме баландтар нарх пешниҳод мекунанд ва аз арзиши манзил камтар пул медиҳанд.

Портрети иҷозатдодашудаи қарзгир низ барои ҳар як қарздиҳанда гуногун аст. Агар шахс ҷои кори доимӣ ва даромад надошта бошад, бонкҳои калон метавонанд рад кунанд. Ё шартҳои камтар мусоид пешниҳод кунед. Кооперацияи кредитию матлубот ва сармоягузорони хусусй, баръакс, дар баходихии аризадиханда ба пул чандон танкидй намедиханд.

Мо пешниҳодҳои кредиторонро дар соли 2022 таҳлил карда, талаботи “миёнаи арифметикӣ”-ро барои гарав барои манзил дар кишвари мо ба даст овардем.

Хона дар шаҳре ҷойгир аст, ки дар он намояндагии қарздиҳанда мавҷуд аст. Агар бонк (ҳарчанд на танҳо он метавонад манзилро ба сифати гарав қабул кунад) дар маҳаллаи шумо филиал ва филиал надошта бошад, гумон аст, ки чунин квартира ба назар гирифта шавад. Сабаб оддист: агар карзгиранда карзашро баргардонда натавонад, пас бояд уро аз хона пеш кунанд, ба додгоҳ кашанд ва фурӯшанд. Ин хароҷот барои қарздиҳанда мебошанд, хусусан агар ӯ дар шаҳри дигар ҷойгир бошад.

Холати квартира. Қарздиҳанда ба деворҳои нав ва тирезаҳои дуошёна нигоҳ намекунад. Албатта, агар квартира пас аз сухтор бошад, пас он норавшан аст. Аммо умуман мебели зебо ва комплекти нави ошхона ба арзиши аслй таъсир намерасонад. Дар ниҳоят, ин як квартираест, ки ба гарав гузошта мешавад, ки эҳтимолан зуд фурӯхта мешавад.

Барои кредиторон муҳим он аст, ки хона дар ҳолати фавқулодда нест, фарсуда бошад. Ба микдори ошьёнахо ва шумораи квартирахо талабхо гузошта шудаанд. Масалан, хонахои дуошьёнаи шаш квартирадор, ки дар солхои аввали Хокимияти Советй сохта шуда буданд, ба меъёри аксари кредиторон дохил намешаванд. Агар хона фаршҳои чӯбӣ дошта бошад - инчунин, эҳтимоли зиёд, гарав имкон надорад.

Хамаи коммуникацияхо бояд кор кунанд: газ, кувваи электр, гармй ва об. Азнавсозии ғайриқонунӣ аксар вақт иҷозат дода намешавад. Масалан, агар девори байни ошхона ва хона дар квартира бо плитаи газ вайрон карда шуда бошад, ин хеле муҳим аст. Аммо агар танҳо ошхона аз нав сохта шуда бошад, пас он дар ихтиёри бонк аст. Азнавсозӣ, ки дар BTI қонунӣ шудааст, қобили қабул аст.

Қарздиҳанда аз куҷо медонад, ки квартира моеъ аст? Ин оддӣ аст: шумо бояд баҳодиҳӣ фармоиш диҳед. Ин хидмати пулакӣ аст. Дар кишвари мо арзиши миёнаи он 5-15 ҳазор рубл аст. Мутахассис меояд, сурат мегирад, хулоса ме-нависад — альбоми баходихй. Инспектор арзиши миёнаи фуруши квартираро нишон медихад, ки дар асоси он банк дар бораи андозаи карз хулоса мебарорад.

Асоси моликият. Оддӣ карда гӯем, шумо ин квартира аз куҷо гирифтаед. Асоси беҳтарин барои қарздиҳанда шартномаи хариду фурӯш мебошад. Яъне шумо як вақт худатон хона харидед ва ҳоло мехоҳед онро ба гарав диҳед. Ё шумо як квартира хусусӣ кардаед. Ёдовар мешавем, ки хусусигардонӣ соли 1991 оғоз шуда буд.

Онҳо аз квартираҳое, ки тибқи шартномаи хайрия ва ҳамчун мерос гирифта шудаанд, эҳтиёткоранд. Хусусан, агар квартира ба наздикӣ ба шумо кӯчид. Ногаҳон пас аз як-ду моҳ заминаи ҷиноятӣ ё судӣ ошкор мешавад? Масалан, ворисоне пайдо мешаванд, ки хангоми таксим кардани амвол манфиати онхо ба назар гирифта нашудааст.

Дар баробари ин, ин гуна квартирахо хануз кабул карда мешаванд, вале аз онхо хохиш карда мешавад, ки сугуртаи хукукй диханд. Тибқи чунин полис, ширкати суғурта ӯҳдадор мешавад, ки барои квартира пул пардохт кунад, агар ногаҳон аз рӯи шартномаи хайрия ё мерос ба суд шикоят карда шавад.

Квартираҳои ҳабсшуда ва онҳое, ки барои онҳо шартномаи хайрия баста шудааст, мувофиқ нестанд. Суд метавонад манзилро ҳабс кунад. Ин ҳолат вақте рӯй медиҳад, ки соҳиби он, масалан, дар парвандаи ҷиноятӣ иштирок мекунад. Ё аз у карз мегиранд. Қарздиҳанда манзилеро намегирад, ки барои он аллакай шартномаи хайрия баста шудааст.

Аксар вакт онхо квартирахоеро, ки ба ичора дода шудаанд, кабул намекунанд. Аммо қарздиҳанда наметавонад дар ин бора маълумот пайдо кунад - танҳо калимаи худро барои он қабул кунед. Чизи дигар ин аст, ки дар ҳолати фавқулодда, ин метавонад ба фоидаи шумо бозӣ накунад. Тасаввур кунед, ки шумо квартира ба гарав гузошта, онро сугурта кардаед, вале дар айни замон онро ба ичоракорон медихед. Дар онхо газ ихроч шуда, манзил вайрон шуд. Квартира аз ҷониби шахсони дигар истифода шудааст ва ширкати суғурта аз пардохти ҷуброн даст мекашад.

Талабот ба қарзгирандагон

Вақте ки шумо хоҳед, ки пулро бо гаравпулӣ ба даст оред, қарздиҳанда инчунин шуморо ҳамчун қарзгир арзёбӣ мекунад. Бонкҳо меъёрҳои сахттарин доранд.

Синну сол. Дар аксари мавридҳо шаҳрванд метавонад моликияти худро аз синни 18-солагӣ ихтиёрдорӣ кунад. Барои шахсони аз 16-сола боло истисноҳо вуҷуд доранд, агар эмансипатсия ба тариқи суд эътироф карда шавад, яъне шахс қобили амал дониста мешавад, яъне ӯ. молу мулкро ихтиёрдорй карда, аз чумла ба гарав гузошта метавонад.

Аммо, ҳангоми додани қарз, бонкҳо синни ҳадди ақали қарзгирандаро зиёд мекунанд. Бари поёнӣ аксар вақт 20-21 сола аст. Бари болоӣ хеле васеъ аст - аз 65 то 85 сола. Дар ин синну сол, қарз бояд аллакай пурра баста шавад.

Мисол. Як сокини 50-солаи шаҳр мехоҳад манзилеро ба гарав гузошта, пулашро барои 20 сол ба бонк баргардонад. Аммо бонк танҳо ба қарзгирандагони то 65-сола қарз медиҳад. Яъне шумо бояд танҳо барои 15 сол қарз гиред ё бонки дигарро ҷустуҷӯ кунед.

Таҷрибаи корӣ ва даромад.  Кооперативхои кредитии матлубот (ККК) ва сармоягузорони хусусй ба онхое, ки мехоханд квартира ба гарав гузошта, пул гиранд, то хадди имкон содиканд. Бонкҳо боз дар ин ҷиҳат муҳимтарин мебошанд. Шаҳодатномаи 2-NDFL омода кунед (дар бораи даромад), шумо бояд дар ҷои охирин ҳадди аққал 3-6 моҳ кор кунед. Дар баробари ин, бонкҳо дарк мекунанд, ки на ҳама расман кор мекунанд. Аз ин рӯ, онҳо метавонанд розӣ шаванд, ки изҳороти бонкии шуморо ҳамчун алтернатива қабул кунанд. Ҳисобот бояд нишон диҳад, ки қарзгиранда бо як мунтазамии муайян пул мегирад ва дар суратҳисобҳои ӯ маблағ мавҷуд аст.

Таърихи кредитӣ. Пеш аз хама, банкхо ба он диккат медиханд — ХКИШ хам ба он назар мекунад. Таърихи кредит дар бюроҳои махсус нигоҳ дошта мешавад. Онҳо маълумот медиҳанд, ки барои ин шахс кадом қарзҳо сабт шудаанд, оё пардохтҳо сари вақт анҷом дода мешаванд. 

Дастурҳои қадам ба қадам барои ба гарав гузоштани квартира

1. Қарздиҳандаро интихоб кунед

Интихоб байни бонкҳо, кооперативи истеъмолии кредитӣ (CPC) ё сармоягузори хусусӣ аст. Ҳар яке аз афзалиятҳо ва нуқсонҳои худро дорад, ки мо дар поён муҳокима хоҳем кард.

2. Ҳуҷҷатҳоро омода кунед

Барои ба гарав гузоштани квартира ба шумо лозим меояд:

• пур кардани варақаи дархост (ҳар як қарздиҳанда шакли худро дорад);
• шиносномаи аслӣ бо сабти ном;
• ҳуҷҷати дуюм (SNILS, шаҳодатномаи ронандагӣ, ИН, билети ҳарбӣ, шиноснома ва баъзан ҳамааш якбора – ҳар як кредитор талаботи худро дорад);
• 2-Шаҳодатномаи NDFL дар бораи даромад (шумо метавонед онро дар шӯъбаи муҳосибӣ дархост кунед ё онро дар суратҳисоби шахсии худ дар вебсайти хадамоти андоз зеркашӣ кунед - пеш аз ҳама, бонкҳо талаб мекунанд);
• нусхаи дафтарчаи меҳнатӣ ё иқтибос аз он (бонкҳо низ мепурсанд);
• агар шумо никоҳ дошта бошед ва шартномаи ақди никоҳ набаста бошед, ки мувофиқи он ҳамсар (а) соҳиби квартира нест ва ба сифати шарики қарзгиранда барои қарз баромад намекунад, пас ба шумо маълумотнома аз идораи ЗАГС лозим аст;
• тасдиқи моликияти квартира: шартномаи хариду фурӯш, иқтибос аз USRN, шаҳодатномаи мерос, шартномаи ҳадя ё қарори суд.

3. Фаҳмидани суғурта ва арзёбӣ

Пеш аз ҳама, қарздиҳанда баҳодиҳии манзилро талаб мекунад. Қонун ин корро маҷбур намекунад, аммо дар амал ин тартиб қариб ҳамеша иҷро карда мешавад. Ба гапи карзгиранда бовар кардан мумкин нест, ки квартираи у маблаги муайян дорад. Ширкатҳои арзёбӣ зуд кор мекунанд. Пеш аз он, санҷед, ки оё ягон ширкати арзёбӣ мувофиқ аст ё танҳо аз байни ширкатҳои аккредитатсияшуда аз ҷониби бонк ё CPC. Мутахассис омада, альбоми баходихй тартиб медихад (ба хисоби миёна дар 1—3 руз) ва дар бораи арзиши манзил хулоса мебарорад.

Пас аз он, қарздиҳанда метавонад маблағеро эълон кунад, ки омода аст ба гарав диҳад. Лутфан таваҷҷӯҳ намоед, ки ҳеҷ кас 100% нархи квартира ба кредит намедиҳад. Хуб, агар 80-90 фоизи арзиши бозорро диҳанд. Масалан, нархгузор навиштааст, ки амвол 10 миллион сум аст. Қарздиҳанда розӣ аст, ки 75 фоизи ин маблағ, яъне 7,5 миллион рублро диҳад. Дар хотир доред, ки қарздиҳанда харидори квартира нест. Вай вазифаи дигар дорад: пул додан, пул кор кардан ва агар ягон коре ба амал наояд, зуд гаравро фурухта, худашро баргардонад.

Пеш аз муомилот, шумо бояд дар бораи суғуртаи квартира созед. Ширкати сугурта бояд тасдик намояд, ки барои сугуртаи объект ва хаёти карзгиранда тайёр аст. Ба таври расмӣ, ҳама гуна ширкат мувофиқ аст. Бо вуҷуди ин, қарздиҳандагон аксар вақт ҳавзи суғуртакунандагонеро, ки бо онҳо кор мекунанд, нишон медиҳанд. Агар шумо ширкати дигарро интихоб кунед, он гоҳ ариза метавонад дарозтар баррасӣ шавад ё ҳатто бидуни шарҳ рад карда шавад.

Аз қарзгир талаб карда намешавад, ки унвонро бигирад (мо дар боло дар бораи ин хидмат гап задем). Аммо қарздиҳанда, боз, дар ин ҳолат, метавонад рад ё баланд бардоштани меъёри.

4. Бақайдгирии гарав

Дар ин марҳила, давлат, ки аз ҷониби Росреестр намояндагӣ мекунад, ба парванда ҷалб карда мешавад. Ин шӯъба ба ҳисобгирии замин ва амволи ғайриманқул дар кишвар масъул аст. Барои ӯ муҳим нест, ки шумо барои чӣ ва бо кадом шарт қарз мегиред. Вай ба сифати як навъ кафили покии муомилот баромад мекунад. Дар он кисмати он, ки минбаъд дар УСРН дар шафати квартираатон гаранг мешавад. Дар ариза нишон дода мешавад, ки квартира ба гарав гузошта шудааст. Ин барои пешгирӣ кардани баҳсҳо дар оянда зарур аст.

5. Шартхои тасдики карз ва гирифтани пул

Ба ҳисоби миёна, тамоми раванд 14 рӯзро мегирад. Ин аст, ки агар шумо ба ягон ҷо шитоб накунед, аммо ҷамъоварии ҳуҷҷатҳоро таъхир накунед. Биёед бубинем, ки ин давра аз чӣ иборат аст:

• тасдиқи пешакии ариза аз ҷониби қарздиҳанда - дар соли 2022 чанд соат ва ҳатто дақиқаҳоро мегирад;
• тасдиқи ариза - то панҷ рӯз, дарозтарин расмиёт бо бонкҳо аст, дар ин марҳила шумо бояд тамоми ҳуҷҷатҳоро пешниҳод кунед;
• суғурта ва арзёбӣ — ширкатҳо зуд кор мекунанд, аммо на дарҳол, мо барои ин тартиб то панҷ рӯз вақт сарф мекунем;
• бақайдгирии гарав дар Росреестр - панҷ рӯзи корӣ аз рӯзи қабули ариза ва ҳуҷҷатҳои ба он замимашуда, ҳангоми бақайдгирӣ тавассути MFC - ҳафт рӯзи корӣ, гарчанде ки ҳама метавонанд онро зудтар сарф кунанд;
• гирифтани пул – фавран пас аз бақайдгирии гарав.

Беҳтарин ҷой барои иҷора дар куҷост?

1. Бонкҳо

Варианти аз ҳама фоидаовар аз рӯи нархҳо. Он нисбат ба CPC ва сармоягузорон камтар хоҳад буд. Аммо ба гарав гузоштани квартира ва гирифтани пул мушкилтарин кор аст. Зеро онҳо қарзгирандаро бодиққат баррасӣ мекунанд: ҳисоботи даромад, дафтарчаи корӣ, таърихи қарз. Шумо метавонед бе он кор кунед, аммо пас аз он суръати баландтар мешавад. Илова бар ин, суръати тасдиқ аз ҷониби бонкҳо пасттарин имконпазир аст. Шумо пулро зуд ба даст намеоред.

2. Сармоягузорони хусусӣ

Дар соли 2022 сармоягузорон метавонанд танҳо ба соҳибкорони инфиродӣ ва шахсони ҳуқуқӣ барои рушди соҳибкорӣ ба гарав пул диҳанд. Ба онҳо қарз додан ба шаҳрвандони оддӣ манъ аст.

Агар шумо соҳибкори инфиродӣ ё ҶДММ дошта бошед ва манзиле, ки барои гарав мувофиқ бошад, пас шумо метавонед аз сармоягузор қарз гиред. Ин одами оддиест, ки ба даромад кардан манфиатдор аст. Ҳамзамон, ӯ метавонад тавассути брокер, як ширкати идоракунанда, ки тарафи ҳуқуқии муомилотро ҳамроҳӣ мекунад, амал кунад.

Сармоягузорон нисбат ба бонкҳо ва CPC фоизи қарзҳо баландтар доранд. Аммо шумо метавонед ҳарчи зудтар пул гиред.

3. Дигар вариантҳо

Ташкилотҳои маблағгузории хурд, онҳо низ ДМХ ҳастанд ё “пулҳои зуд” наметавонанд манзилро ҳамчун гарав қабул кунанд. Қонун манъ мекунад. Ломбардҳо низ манзил намегиранд. Факат ХКИШ-хо — кооперативхои кредитии матлубот монданд. Реестри онҳо дар вебсайти Бонки марказӣ ҷойгир аст¹. Агар ширкат дар рӯйхат набошад, бо он кор накунед.

CPC танҳо ба саҳмдорони худ қарз медиҳад. Аз рӯи стандартҳои муосир, формат архаикӣ менамояд. Охир, дар аввал кооперативхо хамчун «фонди ёрии хамдигарй» ихтироъ шуда буданд. Яъне як гурух одамон муттахид шуда, карор медиханд: биёед ба фонди умумй пул зам кунем, агар ба яке аз сахмдорон маблаг лозим бошад, ба у карз медихем. Ва мо ба одам ёрй мерасонем ва худамон пул кор мекунем.

PDA-ҳои муосир ҳамин тавр кор мекунанд, танҳо онҳо қариб ҳамаро ҳамчун саҳмдор қабул мекунанд ва барои ҳамроҳ шудан ба шумо пул пардохт кардан лозим нест. Яъне карзгирандаро ба кооператив кабул мекунанд, бо гарав карз медиханд ва вай пулро ба ХКИШ медихад. Хамин ки карзашро адо кард, метавонад тарк кунад. 

Кооперативхо ба портрети карзгиранда харчи бештар содик буда, нисбат ба банкхо зудтар тасдик мекунанд. Аммо фоизи онҳо зиёдтар аст.

Шартҳои пардохти ипотекаи квартира

Ҳамаи шартҳо дар шартномаи қарз нишон дода шудаанд. Онҳо аз қарзҳои муқаррарӣ чандон фарқ намекунанд. Пардохтҳо бояд ҳар моҳ дар санаҳои муайян анҷом дода шаванд. Шумо метавонед қарзро пеш аз мӯҳлат бе ягон ҷарима баргардонед. Вакте ки карз дода мешавад, пасандоз аз квартира гирифта мешавад.

Бонк хукук дорад амволро гирад, агар карзгиранда на камтар аз як руз се маротиба дар як сол пардохтро ба таъхир андозад. Хавфи воқеии бесарпаноҳ мондани ҳамаи аъзоёни оила, аз ҷумла кӯдаки то 18-сола.

Дар ҳоле, ки шумо қарзро мепардозед, шумо бе розигии кредитор бо манзил ҳеҷ кор карда наметавонед. Шумо метавонед зиндагӣ кунед, инчунин таъмири косметикӣ кунед. Аммо азнавсозӣ, фурӯш ва иҷора - танҳо бо иҷозати соҳиби гарав.

Саволҳо ва ҷавобҳои маъмул

Ба саволҳо ҷавоб медиҳад Ҳуқуқшиноси ширкати идоракунии GLS Invest (GLS INVEST) Александр Морев.

Манбаъҳои:

1. Вебсайти Бонки марказӣ. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Ќонуни федералии № 16.07.1998-ФЗ аз 102 июли 26.03.2022 (таѓйирот аз 01.05.2022 с. 19396) «Дар бораи ипотека (гарави амволи ѓайриманќул)» (таѓйироту иловањо аз 8 майи соли 3); . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.